祁霄
通常，预售商品房需要两到三年的建造期。所谓“烂尾楼”是指已办理土地手续且项目开工后，开发商现金流断裂或陷入债务纠纷，导致停工乃至无法完工的房地产项目。
“房财两空”或有解决
如果开发商发生财务困难甚至破产，会如何？最坏的情况是购房者既失去了房子，同时还必须继续偿还他们为买房所做的抵押贷款。
所有人都会告诉你：必须继续还贷。贷款是你与银行之间的合同。烂尾是开发商对你违约，并不影响你对银行的还款义务，除非银行与你另行协商。否则，银行可能将你起诉追债，你的其他财产都可能会被法院执行，自己也可能会被列上失信名单。
然而，根据以下案例，“欠债还钱”原则在开发商破产的情况下可能受到质疑。
嘉兴中院：借款人无需承担剩余贷款的还款责任（(2021)浙04民终1597号 ）
2014年，X先生为购买一套预售商品房自银行贷款392万元，分别签订了商品房买卖合同、贷款合同。2018年，开发商破产，然而楼盘尚未竣工。2019年，破产管理人通知X先生：购房合同因无法履行而终止， X先生只得向管理人确认解除合同并申报了债权。此后X先生便未再还贷，银行随之起诉。
一审法院判决：银行与X先生的借款合同解除，X先生应归还剩余贷款本金与利息。X先生上诉。
二审法院判决：X先生无需归还剩余贷款、支付利息。
为何判决如此不同？
该贷款合同有一条约定：借款人与售房人或任何第三方对该房产发生任何纠纷，均与银行无关，银行有权选择继续履行合同或要求借款人提前还款。
然而，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（法释[2020]17号，“司法解释”）第二十一条第二款规定：商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。
X先生的主要抗辩理由便是上述司法解释。
二审法院则认为，该特定约定系格式条款，与司法解释相抵触，且不合理地加重了借款人责任，应当认定该约定条款无效，对借款人不具有约束力。
不可一概而论，但…
我们从最近最高院再审案例中看到，近年来，最高院在烂尾楼相关的贷款纠纷案件中，的确逐渐体现出态度的转变。早年间的最高院倾向于支持银行对借款人的还款主张。但是，在2020年一则判决（（2019）最高法民再245号）中最高院认为：借款人对合同解除无过错的情况下，仍然要求其承担还款责任，是明显不合理地加重负担，有违公平原则。
但从本质上看，这些案件都依赖于特定的案情间存在的差异，例如：商品房买卖合同与贷款合同二者的状态与关系；开发商、借款人、银行三者在诉讼中的地位；等等。
上海房市热度久居不下，然开发商暴雷现象亦需警觉。我们的不动产和银行业律师在涉及中国人或外国人的案例中均有成熟的经验。如需帮助，欢迎来询。
我们的不动产和银行业律师在涉及中国人或外国人的案例中均有成熟的经验。如需帮助，欢迎来询。.
