祁霄
随着全球局势的紧张和防疫的持续进行，房地产市场的总体形势仍然非常难以预料和复杂。
国庆佳节前，多个中央部门先后公布针对房产市场的重大利好政策，包括：
- 9月29日，央行、银保监会通知，符合条件的城市政府可自行放宽首套住房的商业贷款利率下限；
- 9月30日，央行决定，下调首套房的个人公积金贷款利率，5年以下 (含5年)和5年以上利率分别调整为2.6% 和3.1%）；以及，
- 9月30日，财政部、税务总局公布关于支持居民换购住房有关个人所得税政策的公告。
前二项政策好理解——降低贷款利率，减轻房贷成本。第三项政策，即置换退个税，是怎么一回事呢？
什么是“置换退个税”
简单来说，在2022年10月1日至2023年12月31日期间，先出售自有住房再1年（12个月）内同市购房的纳税人，将享受其售房时的个人所得税的退税优惠。
这其中要求至少以下三项“必须”条件：
- 必须先卖后买，一年内完成；
- 必须在同一城市，具体指同一直辖市、副省级城市、地级市（地区、州、盟）所辖全部行政区划范围内；
- 出售方和购买方必须为相同产权人。出售多人共有住房，或新购住房为多人共有的，则售房/购房金额，按照该纳税人所占产权比例计算。
无论是出售还是购买的房产，都不存在与纳税人实际居住地相关的要求。换句话说，即使售出原来出租的房产，也可以获得退税。
具体退税额的计算方式为：
- 新购住房金额≥售房金额，退税额=售房缴纳的个税；
- 新购住房金额＜售房金额，退税额=售房缴纳的个税x比例，比例=购房金额/售房金额。
直接影响
很明显，该政策的首要目的显然是让置换的刚需人群（例如换大换新）获益，不仅直接降低了售房步骤的个税负担，又降低了购房步骤的房贷负担。特别是对于现住房不满足“满五唯一”条件的置换人群，他们的房子自此有了更高的市场竞争力。可以预见，新政策将对二手房市场的活跃度产生积极的影响。
但是细想，利好究竟是卖方的还是买方的？实际上，二手房交易的潜规则往往是买家实际承担税费，现在给卖家提供了退税优惠，其实减轻了买家的购房成本当然，要实现这一好处，需要买方和卖方之间的协调行动和合作。因此，这实际可能让买家拥有更高的议价能力，因为他们将可以从符合退税条件的卖家里做更多方选择，拥有协商如何降低这部分税费支出的主动性。
意外的副作用
显然，二手房市场交易量可能会被政策带动起来，然而，它也可能产生一些不可预知的副作用。事实上可以预见的是，平均谈判周期与交易周期会被拉长。由于必须一年内完成先卖后买，置换人群会更谨慎安排步骤，并希望在确定购买之前必须确认售出。加上上文分析的买方拥有更高的谈判力，更长时多轮的谈判很有可能发生。
此外，客观上有助规范二手房市场。以往为了降低买方购房成本，交易双方可能同意“做低”网签合同的价格。然而今后由于“置换退个税”需要依据网签备案的购房合同中的成交价款，做低价格的现象某种程度会减少。这无疑将有助于发生在交易边缘的黑幕。另有一值得注意的细节，公告明确要求：住房部门应与税务部门建立信息共享机制，住房合同备案、撤销备案等信息应与税务实时共享。可见，越来越多的政府部门将实现数据实时共享。可以预期，纳税人的不同应税、应补或应退税情形将被税务部门更加准确且自动地获知。
更多政策？
这些新政策显然是政府为支持房地产市场所采取的一系列措施的一部分。在此之前，8月再次降低了LPR（最新为一年期的3.65%，五年期的4.3%），9月进一步降低了外汇存款准备金率，此前国内存款准备金率已于4月下调。
距离2022年结束只余三个月，国家是否还会出台更多政策？让我们拭目以待，当然如果有任何进展，我们将及时向您通报。
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